近日，贵州高院发布了一则关于的案例。开发商与买受人签订的《商品房买卖合同》约定燃气需要买受人自行办理开通使用手续，开发商通知买受人收房时告知买受人需要支付燃气开户费，原告交了后认为开发商违法收费，遂诉至法院要求退还。

根据国务院办公厅转发国家发展改革委等部门《关于清理规范城镇供水供电供气供暖行业收费促进行业高质量发展意见的通知》（国办函〔2020〕129号），取消与建筑区划红线内燃气工程安装不相关或已纳入工程安装成本的收费项目，包括开口费、开户费、接口费、点火费等类似名目费用。

在此政策规定出台之前已有规制燃气开口费的相关规定。《商品房销售管理办法》规定商品房现售，应当符合以下条件：供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。

《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》也规定，商品房买卖合同应当包括下列内容：供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任。上述约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人大法制委员会就此问题有过专门答复，明确商品房的价款应当包含“三通费”，房地产开发商不得再向购房者另行收取该费用。

国家已经明确规定不得收取实质已纳入工程安装成本的燃气开户费，开发商向买受人收取合同约定的购房总价款后，无权再向买受人收取燃气开户费等商品房配套基础设施费用。开发商将本应由自己承担的责任以格式条款的形式转嫁给买受人，该条款也符合《民法典》规定的“提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”的情形，该条款无效。

【基本案情】

2017年11月24日，原告余某与被告某房开公司签订《商品房买卖合同》，约定购买某小区一期12栋2单元6层2-6-2号房，总房价为257422元，该合同第十二条规定燃气需要买受人自行办理开通使用手续。

2021年3月22日原告按合同约定付清全部房款。之后，被告通知原告收房，但告知原告需要其自己支付燃气开户费，否则原告不能使用燃气。为了通燃气，原告向被告交燃气开户费2180元，被告向原告出具了燃气开户费收据。原告认为被告向原告收取的燃气开户费属违法收费，遂起诉至法院，要求被告退还燃气开户费 2180元。

被告辩称案涉房屋的价格不包括燃气开户费，原告系自愿支付该费用，不应将该费用退还给被告。

【裁判结果】

法院经审理后认为，本案的争议焦点为：被告某房开公司是否应向原告余某退还燃气开户费。

根据2009年5月1日施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第二款的规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。

贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月所作的《关于<贵州省城镇房地产开发经营管理条例>有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。商品房的燃气费应当包含在商品房销售价格之中。

《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件，《关于<贵州省城镇房地产开发经营管理条例>有关问题询问的答复》亦肯定了该条例第三十一条第一款、第二款的效力，故《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》具有当然的法律约束力。

依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条“格式条款是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”和第四百九十七条“下列情形之一的，该格式条款无效：（一）…（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”的规定，虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定燃气安装费由原告自行承担，但该条款系被告预先拟定、且未与原告协商，免除了自身责任、加重对方责任，故该条款系格式条款且无效。因此，被告应向原告退还燃气安装开户费2180元。

【法官说法】

“三通费”即开通水、电、燃气这三种生活配套设施的费用，燃气开户费属于“三通费”之一。房地产开发商通常在《商品房买卖合同》当中明确约定房地产开发商代收“三通费”，或者约定由购房者自行办理水、电、燃气的开通手续，或者在《补充协议》中约定“三通费”不计入总房价中，需要单独收取。

实际收取“三通费”的主体通常是房地产开发商或者房地产开发商旗下的物业公司。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》（2009年5月1日施行）第32条之规定和《贵州省人民代表大会法制委员会关于〈贵州省城镇房地产开发经营管理条例〉有关问题询问的答复》，商品房的价款应当包含“三通费”，房地产开发商不得再向购房者另行收取该费用。

虽然该条例和答复不属于法律和行政法规，但因为商品房销售行业的特殊性，商品房买卖合同及补充协议均是由房地产开发商预先拟定，购房者无法与其进行对等协商，在司法实践中，法院会以房地产开发商在合同条款中关于收取“三通费”的约定违反《中华人民共和国民法典》第四百九十七条的规定，认定该格式条款无效，判决房地产开发商退还已收取的“三通费”。